回顾验证的是故事或是预言

略过

在古龙的《七种武器》小说系列中，公认完成的部分实际上只有六种武器。对万科而言，“第七种武器” 也是藏于目前所有业务之下的一个全新框架思路。万科 2018 年中期业绩会上，公司 COO 张旭专门介绍了在 “城市更新” 这个思路下，位于上海、福州、广州的 3 个存量改造项目。在珠三角城市圈中，万科以 “万村计划” 和多个子公司为运营主体，参与过大量的城中村旧改和产业园改造。2018 年年报显示，万科利用 “旧改” 获得的土地权益建筑面积，已经达到 347.7 万平方米，该项目单列于公司现有土地储备之外。城中村改造是目前房企成本最低，但操作难度也最大的土地获取方式。由于涉及业主、村集体、开发商、政府、投资机构等诸多参与方，旧改项目退出周期较长，存在较高的复杂性和不确定性。在广州、深圳，改造以城中村为代表的存量物业，是解决市中心开发难题必经的解决之道。近年来，深耕于珠三角的一些上市房企，已经在财报数据中展现了这一业务的吸金潜力。2019 年 3 月，龙光地产首席财务官赖卓斌在业绩发布会上称，公司旧改项目毛利率通常可达 40%，平均净利润率可达 15% 至 20%。2018 年龙光将珠海及佛山两项总计价值 180 亿元的 “存货” 转化为可售项目，公司股价为此上涨了 40%。龙光手握的剩余 2000 多万亿元的旧改项目，计划在未来 6 年内逐步释放。万科所代表的头部房企参与政府旧改项目，优势不仅仅在于其资产状况可以支持这类长周期、大投入的项目，也在于多元业务背景下，对于土地一级开发、综合规划、招商引资和长期运营的全周期管理能力。而在类似国企混改、企业园开发、PPP 项目（注：Public-Private-Partnership 的简称，指政府在公共服务领域引入社会资本，购买后者开发成果及服务的合作方式）这类规模大、业态复杂的合作项目中，大型企业的优势相应会更明显。参与政府项目的一个特殊回报，在于许多项目的 “独特性”。比如，万科在新的大股东深铁集团的帮助下，获得了在深圳、东莞、重庆等地铁项目中优先参与在地铁上盖社区项目的机会。利用杭钢集团混改，万科一次性吸收 8 个物业项目，完成了在嘉兴、台州、马鞍山等城市的布局。此外，由于参与了深圳、上海的养老院改造试点和 2022 年冬奥会赛区建设等项目，万科还能将养老、长租公寓、教育、冰雪等新兴业务注入其中。