我国房地产市场过去高速增长，依托于四大红利：一是停止福利分房带来的释放市场需求的政策红利；二是人口和城镇化快速增长的红利；三是流动性充裕的货币红利；四是经济高速增长的红利。经过 20 多年的发展，到 2020 年我国城镇人均住房建筑面积已达 38.6 平方米，户均约 1.1 套，已不低于经济发展水平。过去房地产市场也经历过如 2008 年、2014 年等年份商品房销售面积和销售额的负增长，但那时只要放松调控政策，市场马上反弹。本次市场下行，即自 2021 年 10 月以来，金融、限购、限贷、限售政策放松的效果远不及之前。房地产市场从政府调控的逻辑、人口红利、货币政策、经济发展阶段以及市场需求规模、结构和空间格局等方面已经发生了根本性变化，如城镇新增常住人口从 2018 年之前的年均超过 2000 万人下降到 2022 年的 646 万人，房地产行业旧的发展模式已难以适应目前以及未来的环境，转型发展势在必行。2022 年，全年商品房销售面积和销售额同比增速分别为 - 24.3% 和 - 26.7%，土地购置面积和房屋新开工面积同比增速分别为 - 53.4% 和 - 39.4%。我国房地产行业如同中国经济一样，要实现高质量发展，房地产行业可持续发展必须适应行业从成长期向成熟期转变的要求，适应城市发展从外向型向提升型转变的要求，适应宏观经济从规模型到质量型转变的要求。