回顾验证的是故事或是预言

略过

在古龙的《七种武器》小说系列中，公认完成的部分实际上只有六种武器。对万科而言，“第七种武器” 也是藏于目前所有业务之下的一个全新框架思路。万科 2018 年中期业绩会上，公司 COO 张旭专门介绍了在 “城市更新” 这个思路下，位于上海、福州、广州的 3 个存量改造项目。在珠三角城市圈中，万科以 “万村计划” 和多个子公司为运营主体，参与过大量的城中村旧改和产业园改造。2018 年年报显示，万科利用 “旧改” 获得的土地权益建筑面积，已经达到 347.7 万平方米，该项目单列于公司现有土地储备之外。城中村改造是目前房企成本最低，但操作难度也最大的土地获取方式。由于涉及业主、村集体、开发商、政府、投资机构等诸多参与方，旧改项目退出周期较长，存在较高的复杂性和不确定性。在广州、深圳，改造以城中村为代表的存量物业，是解决市中心开发难题必经的解决之道。近年来，深耕于珠三角的一些上市房企，已经在财报数据中展现了这一业务的吸金潜力。2019 年 3 月，龙光地产首席财务官赖卓斌在业绩发布会上称，公司旧改项目毛利率通常可达 40%，平均净利润率可达 15% 至 20%。2018 年龙光将珠海及佛山两项总计价值 180 亿元的 “存货” 转化为可售项目，公司股价为此上涨了 40%。龙光手握的剩余 2000 多万亿元的旧改项目，计划在未来 6 年内逐步释放。万科所代表的头部房企参与政府旧改项目，优势不仅仅在于其资产状况可以支持这类长周期、大投入的项目，也在于多元业务背景下，对于土地一级开发、综合规划、招商引资和长期运营的全周期管理能力。而在类似国企混改、企业园开发、PPP 项目（注：Public-Private-Partnership 的简称，指政府在公共服务领域引入社会资本，购买后者开发成果及服务的合作方式）这类规模大、业态复杂的合作项目中，大型企业的优势相应会更明显。参与政府项目的一个特殊回报，在于许多项目的 “独特性”。比如，万科在新的大股东深铁集团的帮助下，获得了在深圳、东莞、重庆等地铁项目中优先参与在地铁上盖社区项目的机会。利用杭钢集团混改，万科一次性吸收 8 个物业项目，完成了在嘉兴、台州、马鞍山等城市的布局。此外，由于参与了深圳、上海的养老院改造试点和 2022 年冬奥会赛区建设等项目，万科还能将养老、长租公寓、教育、冰雪等新兴业务注入其中。

它可以被定义为介乎传统研报和媒体报道之间的新型产品：公开的数据和信息，仍是分析判断的重要依据，这其中既包括上市公司的财报和公告、投行和基金的研究报告，也包括第三方咨询机构的数据；而研报的文本，不再出现众多 “采访对象” 的引言，但仍旧会包含大量我们此前对于这些被研究公司的近距离观察和采访所得。